Mit tehet a társasház, ha a gyakorlatban évek óta nincs közös képviselő, annak ellenére, hogy havonta fizetnek a megválasztott közös képvisőnek? A közös képviselő nem tart közgyűlést, elvétve válaszol a megkeresésekre, személyesen nem jelenik meg, nem hívja össze a tulajdosok által kezdeményezett közgyűlést. Viszont hála az előrelátásának, a beállított havi átutalások miatt a díjazása problémamentesen megérkezik a bankszámlájára. Ha számláz, ha nem számláz.
Ismerős a helyzet? Reméljük, nem, de az urbános legendák szerint elég sok társasház van, akik ilyen rafinált közös képviselő csapdájába estek. Sőt van olyan társasház aki négy évig fizetett a semmiért. Hogy került ilyen helyzetbe? A fifikás házkezelő ügyesen feliserte, hogy az árral, szép hívószavakkal meg lehet nyerni az árra koncentráló tulajdonoskösséget, utána elég a társasházi döntéshozatal tehetetlenségére apellálni, és időtlen-időkig megtartható a pozíció. Csak arra kell vigyázni, hogy közgyűlés ne legyen. Ezt akkor különösen könnyű megoldani, ha COVID19-re tekintettel kitalált, gyakorlatilag követhetetlen módon és formában hosszítgatott vészhelyzeti szabály hol korlátozza, hol engedi a közgyűlés összehívását vagy éppen tiltja a közös képviselő felmentését. Itt is így történt, sőt a közös képviselő még akkor sem hívta össze a közgyűlést, amikor a tulajdonosok többször írásban (tértivevényes levéllel elküldött formában) kérték a közgyűlés összehívását. A hab a tortán, hogy ebben az időszakban semmilyen elszámolás nem készült.
Hogy oldotta meg a társasház ezt a helyzetet?
Hogy oldották meg a tulajdonosok a helyzetet? A közös képviselő megválasztását követő 4. évben a számvizsgáló összehívott egy közgyűlést, ahol felmentették a közös képviselőt. Erről levélben tájékozatták a felmentett közös képviselőt, bár a levél nem ért célt, mert átvétel nélkül visszajött.
A konkrét ügy utóélete
A hab a tortán, igaz nem meglepő, hogy a felmentett közös képviselő a társasház alapdokumentumait, jegyzőkönyveit, elszámolásait, számláit, bankkivonatait nem adta át többszöri írásbeli kérésre sem, társasházi törvény ide, vagy oda. Amikor a jegyző segítségét kértük, a jegyző azzal hárított, hogy nem gyakorolhat törvényességi felügyeletet olyan esetben, ahol bírósági, hatósági eljárásnak van helye. A rendörség a bejelentés alapján azért, nem intézkedett, mert a cselekmény nem bűncselekmény.
Mit tegyen a társasház, ha hasonló helyzetben van?
Nagyon kényes és bénító helyzet, annak a felismerése, hogy át vagyunk verve, annak elismerése, hogy rossz közös képviselőt választottunk és valószínűleg az egyetlen megoldás a közös képviselő váltás. Nem könnyű megtenni az első lépéseket, különösen, hogy a tapasztalati adatok szerint a tulajdonosközösség kétharmada passzív, nem igazán vonható be a társasház életébe. Ha bízunk a törvényességi felügyelet hathatós közbenjárásában, a jegyzőnél is tegyünk bejelentést (ezt bármelyik tulajdonos kezdeményezheti. Ezzel együtt, nagy levegőt kell venni és bevállalni a közös képviselő váltáshoz szükséges lépéseket. A kezdeményező lehet a legalább 10 % tulajdoni hányaddal rendelkező tuladonosok közössége vagy a számvizsgáló, cél egy közgyűlés összehívása és ezzel párhuzamosan potenciális új jelöltek monitorozása.
- Potenciális közös képviselők, képviselő jelöltek keresése, aki majd átveheti a feladatokat megválasztása esetén.
- Közgyűlés kezdeményezése: A tulajdonosok 10%-a vagy a számvizsgáló kérje a közös képviselőtől a közgyűlés összehívását, ahol a helyzet megtárgyalása, a közös képviselő felmentése, az új közös képviselő megválasztása a téma, ahol határozatot hozhat mindezekről.
- Közgyűlés összehívása, határozathozatal: Ha a közös képviselő nem teljesíti a közgyűlés összehívására vonatkozó kérést, akkor a számvizsgálónak kell összehívni a közgyűlést: helyzetfelmérés-kialakult helyzet megtárgyalása, közös képviselő felmentése, az új közös képviselő megválasztása a napirend témája.
- Banki aláírási jog megszavazása: Amikor az új közös képviselő banki aláírási jogot szerez, ezzel párhuzamosan megszűnik a felmentett közös képviselő aláírási joga és törölni kell a neki beállított állandó megbízást.
- Átadás-átvétel: A társasház iratanyagának az átadás-átvétele kell, hogy a következő lépés legyen. Ha erre nincs lehetőség, akkor a bankkivonat másolatok, a legutolsó gazdasági beszámolók alapján lehet a múltat feldolgozni, az elmaradt gazdasági beszámolókat elkészíteni. Ami természetesen pénzbe és időbe is kerül.
