Időnként úgy élik meg a társasházi közösségek az SZMSZ készítést, mint törvényileg rájuk oktrojált, pénzbe kerülő, számukra semmilyen haszonnal nem járó irományt. Mennyire nincs igazuk. A társasház mindennapi működése szempontjából nagyon is lényeges, hogy a társasház tulajdonosainak a közössége miként állapítja meg a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait.
Sokszor parázs viták tárgya, hogy bizonyos témákról az összes tulajdoni hányad egyszerű többségével, vagy a közgyűlésen jelenlevők tulajdoni hányadának egyszerű többségével lehet dönteni, különös tekintettel a néhány főre korlátozódó ismételt közgyűlések viszonylagos túlhatalmáról. Ezeket is sorra vesszük majd, de kezdjük a talán a mindenkit legjobban érdeklő témával, a társasházi költségek felosztásának SZMSZ beli szabályozásával.
Két eltérő karakterű költségcsoport van:
- a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatási díjak, azaz olyan rezsiköltségek, amelyeket mérőórahiányában a társasháznak számláznak ki. Legtipikusabb eleme a víz- és csatornadíj, a szemétdíj vagy a fűtési díj (távfűtés vagy házközponti). Az elszámolás szabályait a szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabály alapján lehet megállapítani.
- a közös tulajdon fenntartása során felmerülő költségek: áram, biztosítás, kertészet, lépcsőház takarítása, lift üzemeltetési költsége, karbantartási költségek, közös képviselői díj, ügyviteli költségek, felújítási alap képzése és felhasználása. Ezt a költségcsoportot együttesen közös költségként kezeli a Társasházi törvény és alaphelyzetben, azaz ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik, tulajdoni hányad szerinti felosztását írja elő.
Felosztási módok
A köznapi beszédben a két költségcsoport összemosódik, közös költséggé egyszerűsödve, pedig a rezsi költségek igazából a lakások üzemeltetéséhez tartoznak és nagyságukat erősen befolyásolja a lakók létszáma, a használat jellege, a fogyasztási szokások. Erre tekintettel, a társasházi törvény a közösség döntésére bízza, hogy az SZMSZ keretein belül szabályozza, hogy mely költségnemek esetén mi legyen a felosztás módja.
Költségnemenként egységes felosztás
A legkézenfekvőbb megoldás minden költség tulajdoni hányad arányos felosztása. Ennek az alapesetnek egyik változata, amikor a társasház nem disztingvál a különböző költségnemek, szolgáltatók között, de nem tulajdoni hányad, hanem a lakás (albetét) négyzetmétere szerinti felosztást választja minden költségre. Az elszámolás szempontjából mindkettő kényelmes, de nem feltétlenül fair megoldás. De ha a közösség elfogadja, természetesen megoldható.
Költségnemenként eltérő felosztás
Munkaigényesebb, de a tulajdonosok számára igazságosabb felosztási módot jelent, ha a fogyasztási szokásokhoz közelebb álló, költségnemenkénti metódust választunk.
Víz- és csatornadíj
Egy igazi neuralgikus pont. Ha van mellékvízóra a lakásokban, ha nincs. Az elszámolás logikája a technikai megoldásból származik. Minden társasháznak egy bekötési vízmérője van, azaz az épületekbe egy ponton kerül be a víz, a társasháznak az ezen keresztül mért vízfogyasztást- és az ez alapján fizetendő csatornadíjat kell megfizetni, majd szétosztani a tulajdonosok között. Ha a lakásokban szereltek fel mellékvízmérőt, akkor a vízmű a mellékvízmérőkön mért fogyasztást a mellékvízórás lakásoknak számlázza ki közvetlenül és a kiszámlázott mennyiséget levonja a társasház számlájából.
A feladat a társasház által kifizetett nettó (mellékvízmérőkkel csökkentett) víz- és csatornadíj felosztása és a tényleges költségek monitorozása, az elszámolás ellenőrzése, mert ebbe a logisztikába az is belezavar, ha a vízmű a mellékvízórák fogyasztását becsléssel állapítja meg (az alá és fölébecslés is nagy gond) vagy a mellékvízórás diktálása nem a valóságot tükrözi. Jó kiindulási alap, hogy az egy főre eső országos vízfogyasztás havi átlagban 3,2m3, éves szinten 38,2m3 és a budapesti víz- és csatornadíj kb. 600 Ft/m3, ha nem számítjuk a locsolási engedményt.
Miket érdemes az SZMSZ-ben szabályozni?
Ki számít vízórásnak? Az, akinek van vízórája, a vízórája nem lejárt, a vízfogyasztásának ellenőrzését lehetővé teszi, vízóra meghibásodása esetén mik a teendők. Mi a vízórássá válás feltétele? A mellékvízórás szerződés megkötésének a feltételei, mi számít a szerződés megkötésének idpontjának, a közös képviselő. Ki számít nem vízórásnak és hogyan válik nem vízórássá? Ha lejárt a vízóra, ha nem engedi be a leolvasót, ha leveri a plombát, ha nem diktálja a fogyasztását. Mennyit fizessen a vízórás? Évi 1m3 vízfogyasztást? Vagy a társasház vízfogyasztásának tulajdoni hányadára jutó 0,03%-át? Vagy sememnnyit?
Mennyit fizessen a nem vízórás? Több megoldás létezik a gyakorlatban: tulajdoni hányad arányos megosztás, lakásméret szerinti felosztás, lakók száma szerinti havi díj (pl. 2000Ft/hó), lakásonkénti egységes díj (4000Ft/hó) vagy lakásonkénti egységes mennyiség (15m3/hó). Hogyan történjen a tényleges fogyasztás alapján az éves elszámolás? Legyen-e kötelező éves leolvasás kérése a vízműnél a fogyasztás ellenőrzésére vagy megbítunk a tulajdonosokban. Visszautaljuk a többletbefizetést vagy jóváírásra kerüljön a tulajdonosok folyószámláján, amit a következő évben betudhat. Mi történjen, ha a szolgáltató túlszámlázott a mellékmérősöknek becslés alapján, ezért minuszos lett a számla.
Szemétdíj
A szemétdíj a befagyasztott szolgáltatási díj miatt kevésbé érzékeny terület. Sok esetben nem kezelik külön a társasházak, hanem a közös költség részeként tulajdoni hányad arányosan felosztják. De lehetnek más élethelyzetek, amikre érdemes az SZMSZ-ben választ adni.
Miket érdemes az SZMSZ-ben szabályozni?
Vannak-e egyéni élethelyzetek (mentesek vagy nem használt lakások vagy nem lakás céljára használt lakások vagy hsznosított lakások), amit célszerű megkülönböztetni a szabályok kialakításánál.
Hogyan legyen felosztva a szemétdíj? Tulajdoni hányad arányosan, a lakásméret alapján, az albetétben lakók száma alapján vagy az albetétek között egyenlően.
Fűtési díj
A fűtési díj esetében a kulcskérdés, hogy a társasház hogyan oldja meg a fűtést. Távfűtés vagy házközponti vagy egyedi fűtés, esetleg ez is, az is? Ettől is függ, hogy milyen költségek merülnek fel a társasházi szinten és azok felosztása tulajdoni hányad arányosan, fogyasztás arányosan vagy a szolgáltató díjtétele szerint történik.
Távfűtés esetén szinte minden költség (alapdíj, fűtési célú hődíj, vízmelegítési díj) benne a tulajdonosoknak közvetlenül kiszámlázott távhőszolgáltatási díjban, azaz a társasháznak nincs tennivalója. SZMSZ-ben ezt kell rögzíteni.
Távfűtés van, de technikai közreműködő a társasház, mert intézi a hőmennyiségmérők bérlését, cseréjét, a leolvasást és elszámolást, majd a kapott információt tovább adja a távhőszolgáltatónak, aki ez alapján számláz a tulajdonosoknak. Ekkor a szolgáltató díjtétele szerint érdemes a költségeket szétszedni. (hőmennyiségmérők száma szerint a havi bérleti díj, az éves leolvasási díj, albetétek száma szerint az elszámolás éves díja).
Házközponti fűtés esetén a kazán működtetéséhez kapcsolódó díjakat (gáz, áram), az üzemeltetés költségeit (karbantartás, áram) és ha vannak hőmennyiségmérők az albetétekben, akkor a fogyasztás elszámoláshoz kapcsolódó költségeket ( hőmennyiségmérők bérleti díja, leolvasási díj, elszámolási díj) más-más módon célszerű felosztani, a különböző költségnemekhez kapcsolódó költségek felosztását az SZMSZ-ben kell rögzíteni. A gázdíj felosztása lehet teljes egészében fogyasztás arányos vagy 70%-ban fogyasztás arányos, 30 %-ban tulajdoni hányad arányos. A kazán üzemeltetése tulajdoni hányad arányosan osztható fel. a fogyasztás elszámolás esetén a szolgáltató díjtétele szerint.
Egyedi fűtés esetén társasházi szinten nem merül fel költség, amit az SZMSZ-ben szabályozni kellene.
Áram
Az esetek többségében ez a lépcsőház, teremgarázsok, pincék, kert, udvar világítási költségét jelenti, ezért a tulajdoni hányad szerinti felosztása megfelelhet a tulajdonosok többségében. De számloni kell azokkal az esetekkel, ha egyedi garázsok vannak az udvarban vagy a házban, ahol eltérő felhasználási szokások alakulhatnak ki, mert valaki automata garázsgapu szerel fel, műhelyt rendez be, konditermet alakít ki fűtéssel vagy a lakások egy részét kiszolgáló központi kazán vízforgatója fogyaszt sokat. Ekkor vagy almérő felszerelése vagy más norma meghatározásával lehet meghatározni az eltérő fogyasztást.
Közös képviselet, takarítás…
A közös képviselet, takarítás költségeinél szokott felmerülni tulajdoni hányadtól eltérő felosztási igény. A lakásonkénti egységár a leggyakoribb megoldás, azaz a tulajdonosok egyenlő arányban felosztva, vagyis az albetétek számával visszaosztva viselik a felmerülő költségeket.
Fontosnak tartom az áramdíj felosztásnál a lifthasználat villamosenergia igényét megemlíteni, annak költségfelosztási lehetőségeit az SZMSZ-ben rögzíteni.