A társasházi közgyűlések „kedvenc” színfoltja, amikor az idős rokonok, jobb esetben haszonélvezők hozzák a kis sámlijukat és beülnek a „lakógyűlésre” társasági életet élni, kvaterkázni, mint a kávéházban. Meghatalmazással nem rendelkeznek, de szavaznak. A többiek nem egy esetben nem is tudják, hogy ők nem tulajdonosok, hiszen évek óta fix résztvevői a közgyűléseknek. Jobb esetben csendben figyelik az eseményeket, élvezik, hogy végre történik valami, durvább esetekben kommentálják is, még szélsőségesebb esetben véleményformálóként lépnek fel. Az udvarias, de határozott közös képviselő általában méltányolja ezeket a helyzeteket, különösen, ha a tulajdonos vagy képviselője is ott van, vagy képviselve van, de nyilvánvalóan a határozathozatalnál nem veszi figyelembe a szavazatukat. Ismerős? Talán épp az ilyen helyzetek miatt alakult ki, hogy a döntéshozatal kérdéskörét a társasházi törvény meglehetősen precízen szabályozza, hagyva némi mozgásteret a tulajdonosoknak illetve a társasházzal kapcsolatba kerülő cégeknek, entitiásoknak (pénzintézet, pályázatkiíró…).
Mi a szavazás 4 meghatározó szabálya?
A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
Ha a társasházakról szóló törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
A társasházakról szóló törvény meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban.
Milyen speciális szavazási eseteket kezel a társasházi törvény?
Vannak döntési helyzetek, amikor a fenti általános (jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbség) döntéshozatali szabályt maga a társasházi törvény megszigorítja.
| Melyik esetben? | Mi szükséges? | Társasházi törvény |
| az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonos hozzájárulása (aláírása) szükséges, ha a társasházi törvény másként nem rendelkezik. | valamennyi tulajdonos hozzájárulása | 10. § (1) |
| a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához | egyhangú határozat | 38. § (3) |
| – a közös tulajdonnal kapcsolatos – a Tht. 10. § (2) bekezdésben említett – elidegenítés jogának gyakorlása – a dohányzás engedélyezése a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben | az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbség | 10. § (3) 26. § (4) |
| a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről | az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-os szavazattöbbség | 25. § (1) |
| – a szervezeti-működési szabályzat elfogadása, módosítása – ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad – a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek megváltoztatott használata engedélyköteles tevékenység és a hivatal felhívása alapján az engedélyezéséhez közgyűlési határozat szükséges | Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbség | 14. §. (1) és 15. § 21. § (2) 19. § (1) |
| ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan – a külön tulajdont nem érintő – számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés – a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott – határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat | a jelenlévő TULAJDONOSOK tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbség | 60. § (1) |
| a jelzálogjog bejegyeztetéséről szóló határozat meghozatala során | a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával | 30. § (2) |
| pályázat esetén | pályázat kiírás szerinti szavazatarány | |
| hitelfelvétel esetén | a hitelt nyújtó pénzintézeti kiírás szerinti szavazatarány |
Milyen szavazási eseteket szabályozhat az SZMSZ?
AMIRŐL LEHET: 2021-ben hoztak egy szabályt, hogy a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek megváltoztatott használatához – a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges. De ha engedélyköteles tevékenység engedélyezéséhez az engedélyező hivatal felhívása alapján közgyűlési határozat szükséges, bizonyos esetekben (pl.erotikus üzlet) a közgyűlés megtilthatja vagy meghatározhatja a működés feltételeit. Ekkor az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg, de a szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
AMIRŐL ÉRDEMES: Szavazategyenlőség esetén legyen-e újraszavazás és mi legyen a táncrendje? Hogyan számítják a tartózkodó szavazatokat? Dönthetnek úgy, hogy a tartózkodó szavazatokat a nem szavazatnak minősítik. Mi legyen az eredményes szavazás feltétele hitelfelvétel, vállalkozási tevékenység.
AMIRŐL KELL: Ahogy a négy meghatározó szabálynál írtuk, a társasházakról szóló törvényben felsorolt eseteken (pl. szervezeti-működési szabály megállapítás és módosítása esetén, külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek megváltoztatott használatához kapcsolódó szavazás) kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban és az írásbeli szavazásnak, valamint az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
Az írásbeli szavazás szabályozása
Az írásbeli szavazás egy hatékony megoldás, hogy az éves beszámoló közgyűlések közötti döntéseket gyorsan, minden tulajdonost bevonva tudjon meghozni a társasházi közösség. Úgy kell kialakítani a folyamatot, hogy átlátható, könnyen ellenőrizhető, megbízható, hiteles legyen. Részt tudjanak venni azok is, akik nem ott élnek.
Ma már lehetséges, hogy mindezt elektronikusan (online) módon, környezettudatosan oldjuk meg, de az internettel nem rendelkezők számára meg kell tartani a hagyományos szavazólap intézményét. Ezért a legvalószínűbb, hogy hibrid szavazásra kell készülni, aminek vissza kell tükrözödni a szavazatszámlálás dokumentálásában, kiértékelésében is és az SZMSZ-ben is.
Az SZMSZ-ben érdemes kitérni arra, hogy mi legyen a felhívásban, az értesítő levélben, melyek érvényesség-eredményesség feltételei, hogyan történik az eredmény megállapítása, mi a lebonyolítás módja : szavazólapos/online/hibrid, mi legyen a szavazólap tartalma, mi a szabályos kiküldés módja, a leadott szavazat érvényessége, a kiértékelés metódusa, a szavazóív tartalma.
Értesítő levél
- a döntéshez szükséges alapinformációk és/vagy beszerezhetőségének helye
- a számvizsgálók véleménye
- határozati javaslat pontos szövege
- a határozatképességi és döntéshozatali (szavazási) szabályokat.
- a szavazatleadás módja, helye
- a szavazás kezdő és befejező időpontja- esetleges hosszabbítás szabályai
- dátum, közös képviselő aláírása
Szavazólap
- tulajdonos neve; a tulajdon címe (emelet; ajtó).
- az albetét tulajdoni hányada.
- „Alulírott(ak) a szavazólapon történt X jellel és aláírásunkkal az alábbiak szerint szavazunk azalábbi határozati javaslatról”.
- a döntési – igen, nem, tartózkodik -rovatok
- hely a tulajdonos aláírásának, dátumnak
