A Társasház közgyűlése a társasház közösségének legfőbb döntést hozó szerve. Jogait és kötelezettségeit a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 28-42 §-a tartalmazza, köztük a határozathozatal érvényességéhez szükséges formai, tartalmi kellékekkel. Persze, a közgyűlés korrekt működéséhez nélkülözhetetlen az Alapító Okirat, az SZMSZ biztosította jogi háttér épp úgy, mint a közös képviselő, a számvizsgáló és a tulajdonosok jogi és szakmai ismerete. Ha pedig megbicsaklana a jogalkalmazás, életbe léphet a Társasházakról szóló törvény 42§-ban biztosított jogorvoslati lehetőség.

Ez a határozat hozatalától 60 napot ad arra, hogy bírósághoz forduljunk, ha a számunkra vagy a társasház közössége számára sérelmesnek vélt közgyűlési határozat megsemmisítését, érvénytelenítését szeretnénk.

42. § (1) * Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. Ha a határozat bírósági felülvizsgálatát a jegyző a 27/A. § (4) bekezdése szerinti keresetében kérte, a kereseteket bíróság a perek egyesítésével bírálja el.

(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

(3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.

A bírósági gyakorlat és a joggyakorlat-elemzése alapján megállapítható,hogy az eljárási szabálysértésekre nem tehetőek általános érvényű megállapítások, a bíróság csak az egyes esetek körültekintő vizsgálata alapján tud állást foglalni. Ennek ellenére vannak olyan típus esetek, amelyek segíthetnek a helyes gyakorlat kialakításában. Lássuk, melyek ezek a tipizált esetek, amikor jogorvoslatnak igénye merülhet fel.

Nem a napirendben feltüntetett ügyben hozott a közgyűlés határozatot.

A meghívóhoz képest a közgyűlés nem határozhat más ügyben (kivéve, ha minden egyes tulajdonostárs jelen van és egyetért abban, hogy a közgyűlés a meghívóhoz képest más ügyben is határozzon), és a döntés nem terjedhet túl az adott tárgykörnek a meghívóban megszabott keretein sem. Példaként említhető, hogy egyértelműen ki kell tűnnie a meghívóból, ha a társasház a közös képviselő megválasztásán kívül társasházkezelő alkalmazásáról is határozni kíván.

Nem kapott meghívót mindkét házaspár tulajdonostárs a közgyűlésre.

Meg kell hívni a házastársakat a közgyűlésre a postaládájukban névre szóló, külön meghívók elhelyezésével, vagy a helyben szokásos más módon.

Meghatalmazás nélkül szavaz a szintén tulajdonos házastárs, testvér, örököstárs.

A közgyűlésen a házastársak meghatalmazás nélkül is szavazhatnak egymás nevében. Ez az örököstársakra, testvérekre, stb. nem vonatkozik.

Nem állapítják meg a határozatképességet minden határozathozatal előtt.

A közgyűlés megkezdésekor, továbbá minden határozathozatal előtt meg kell állapítani a határozatképességet és ezt a jegyzőkönyvben rögzíteni kell (hiszen a jelenléti ív a jelenlévők személyének változását nem követi), de ha az adott határozat meghozatalánál a jegyzőkönyv pontosan rögzíti az ellene és a mellette szavazók, illetve a tartózkodók tulajdoni hányadait, ez a tulajdoni hányadok határozathozatalt megelőző megállapítását pótolhatja és a határozat emiatti érvénytelenségét orvosolhatja.

Nem kaptak írásbeli tájékoztatót a meghívóban szereplő határozati javaslathoz.

A döntéshez szükséges írásbeli tájékoztató hiánya adott körülmények között a közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményezheti. Az igaz, hogy nem szükséges minden napirendi ponttal kapcsolatban írásbeli előterjesztés, de ha rendelkezésre áll előkészítő anyag, azt meg kell küldeni, a vonatkozó okiratokkal együtt. Különösen fontos az éves költségvetés és az elszámolás megküldése – ez az éves elszámoló közgyűlésen az elszámolás előfeltétele.

A tulajdonostárs nem kapott meghívót a közgyűlésre.

ha a tulajdonostárs nem a társasházban lévő címre kéri a meghívó kézbesítését (pl. lakásban bérlő lakik, nem a tulajdonostárs), erre irányuló kifejezett kérelmét és a pontos címét a közös képviselőhöz el kell juttatnia, ezek hiányában a meghívó postaládában elhelyezése (vagy a meghívás más, helyben szokásos módja) szabályszerű meghívásnak minősül.

Email-en küldték el a meghívót.

Ha a társasházközösség elfogadja az e-mail útján történő meghívást, ennek megengedéséről és az e-mail küldésének lehetőségéről, módjáról, alakiságairól az SzMSz-ben rendelkezni kell.

Megsértették a jegyzőkönyv elkészítési szabályait.

A jegyzőkönyv elkészítési szabályainak megsértése esetén az abban foglalt határozatok nem érvénytelenek, de a jegyzőkönyv – amely egyébként teljes bizonyító erejű magánokirat – elveszíti a bizonyító erejét.

Hiányoznak az elszámolás/beszámoló számaihoz az információk.

A Társasházakról szóló törvény 47§-48§-ban előírt tartalmi, formai előírásoknak nem felel meg az elszámolás.

A körülményektől függően tartalmi és alaki hiányosságok egyaránt okozhatják az elszámolást elfogadó határozat érvénytelenségét:

47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:

a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,

b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint

c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

48. § (1) * A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:

a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,

b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,

c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,

d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,

e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,

f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá

g) a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.