A jogi szakemberek körében is sokat vitatott, hogy a társasházi külön tulajdon (lakás, üzlethelyiség) eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közös költség hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől, esetleg mindkettőtől?
Mivel a Társasházakról szóló törvényben és a Ptk.-ban csak ráutaló magyarázat, de precíz meghatározás nincs, így a jogértelmezések abból próbálnak meg kiindulni, hogy a felhalmozott hátralék a tulajdonoshoz vagy a lakáshoz kötődik.

Aki a tulajdonoshoz köti, az az eladót adja meg válaszként, aki a tulajdonhoz köti, az a vevőt adja meg válaszként. Persze, amellett is vannak érvek, akik mindkettőtől követelnék. Azt, hogy a helyzet mennyire nem egyértelmű, jól reprezentálja, hogy dr. Menyhárd Attila tanszékvezető egyetemi tanár a vevő költségviselésére vonatkozó álláspontot osztja.
Az egyes álláspontokkal kapcsolatos érvek a következők:

Társasházi tulajdon eladásakor, erre irányuló vevői kötelezettségvállalás nélkül nem háríthatja át a tartozást a vevőre.

A vevő költségviselési kötelezettsége nem kezdődhet korábban, mint a kötelezettségek alapjául szolgáló jogviszony, az új tulajdonos fizetési kötelezettsége legfeljebb erre irányuló kifejezett nyilatkozat (tartozásátvállalás) vagy a hatályos Ptk. szerinti tartozáselvállalás, illetve teljesítéselvállalás esetén merülhet fel azzal, hogy utóbbi nem jogosítja a társasházat az új tulajdonos elleni fellépésre. Tartalmazhat ilyen – a vevőre is kötelező – előírást a társasház SzMSz-e is.<

Viszont, ha a közgyűlés a Tht. 30.§ (1) bekezdés alapján határozatával jelzálogjog bejegyzését rendelte el az adásvétel tárgyát képező ingatlanra (külön tulajdonra és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadra) és a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezték, a vevő jelzálogjoggal terhelt ingatlant vásárol, így a tartozásért az ingatlannal helyt kell állnia. A közös költség-tartozás jelzáloggal biztosításával érhető el, hogy az ingatlan értékesítése esetén is biztosított legyen a követelésnek a vételárból történő kiegyenlítése;

Az ingatlannyilvántartási bejegyzés – vagy erre irányuló kötelezettségvállalás – hiányában az új tulajdonost nem terheli az eladó által felhalmozott hátralék kiegyenlítésének kötelezettsége.

A társasház egy speciális tulajdonosi forma, ahol a tulajdonostársak mindenkori kötelezettsége az anyagi erőforrások biztosítása, a társasházi ingatlant vásárló vevőjének számolnia kell azzal, hogy nem csupán egy műszaki sajátosságokkal rendelkező ingatlant vásárol, hanem az ahhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek összességét is megszerzi. Az adásvétellel az általa megvásárolt társasháztulajdon alapító okiratban foglalt egészét, összes relációját illetően jogutóddá válik (pl. a társasház felújítására korábban felvett hitelek részleteit is fizetnie kell, vonatkoznak rá a korábbi közgyűlési határozatok, stb.), a korábbi tulajdonos „státuszába”, pozíciójába lép.

A társasházi ingatlannak –mint a működő társasháztulajdon részének – akkor is vannak az ingatlan műszaki adottságaihoz igazodó költségei, ha esetleg üresen áll. Ezek a költségek – így a közös költség is – a „dolog költségei”, a társasházi ingatlanhoz „tapadó” költségek, melyek függetlenek a tulajdonos vagy a használó személyes közreműködésétől.

A jelzálogjog bejegyezésének a Tht.30.§ (1) bekezdésében biztosított lehetőségére akkor is lehetőség van, ha időközben a társasházi tulajdon tulajdonosának személye megváltozott: az eladó tulajdonlása alatt felgyűlt közös költség-hátralék biztosítására bejegyezhető a jelzálogjog az új tulajdonos (a vevő) tulajdonába került társasházi ingatlanra.

A szavatossági igények érvényesítése, illetőleg az elszámolás az adásvételi szerződés kapcsán létrejött kötelmi jogviszonyukra tartozó kérdés. Az álláspont képviselői szerint a társasházközösség a közös költség megfizetése érdekében az új tulajdonos ellen léphet fel, amely igény alapja a Tht. 24.§ (1) bekezdése.

A jelzálogjog bejegyzése „dologiasítja” a követelést, de az a jelzálogjogtól függetlenül is a dologhoz tapad; a jelzálogjog csupán további biztosítékot jelent a követelés megtérülésére. Ez a megoldás a társasházak érdekét szolgálja, hiszen a tartozás fedezetét továbbra is biztosítja – a most már az új tulajdonos tulajdonába került – társasházi ingatlan, így a tartozás nem marad fedezet nélkül akkor sem, ha a hátralékot felhalmozó volt tulajdonostárs az eladást követően elérhetetlenné válik. Megkönnyíti a közös költség-tartozás behajtását abban az esetben, ha nem csupán az eladó halmozta fel a tartozást, hanem az eladó jogelődje vagy annak jogelődei is, hiszen mindegyik esetben az ingatlanfedezettel rendelkező új tulajdonos köteles helytállni. Az álláspont mellett szóló érvként felvetődött: ha a társasház korábbi közgyűlési határozatai kötik az új tulajdonostársat (a vevőt), ez azt igazolja, hogy az új tulajdonostárs (a vevő) a korábbi tulajdonostárs (az eladó) társasházi „státuszába” lépett, melyből az a következtetés adódik, hogy a közös költség-hátralék is a vevőtől követelhető.

A harmadik álláspont képviselői szerint az eladó és a vevő közösen kötelesek az eladó által felhalmozott közös költség-hátralék megfizetésére, melyből következően a társasháznak mind az eladó,mind a vevő ellen fel kell lépnie.

A marasztalás alapja a vevő esetén a Tht. 24.§ (1) bekezdése, míg az eladó ellen a társasház a kártérítés szabályai szerint fordulhat.

Az eltérő jogcím nem akadálya a vevő és az eladó egyetemleges marasztalásának sem, hiszen mindketten ugyanazzal az összeggel tartoznak;

ha pedig az új tulajdonos megfizette a tartozást, az egymás közötti – belső – jogviszonyukban az általa kifizetett összegre térítési igénye keletkezik az eladóval (a korábbi tulajdonossal) szemben [Ptk. 6:29.§ (1) és (2) bekezdések].

A probléma megoldását segítené, ha a Társasházakról szóló törvény 46.§ (1) bekezdése nem csupán lehetőségként írná elő a közös költség-igazolás beszerzését. Ha az igazolás beszerzése kötelező lenne, egyben a „nemleges” igazolás (tehát annak igazolása, hogy nincsen közös költség-tartozás) az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés egyik feltételét képezné.

Ha a vevő nem kért igazolást, akkor a vevőtől hajtsuk be a tartozást. Ha a vásárláskor nem merült fel benne és ügyvédjébe a nemleges igazolás igénye, akkor tulajdonképpen tudomásul vette, hogy lehet tartozás az ingatlanon.

Ha a vevő/eladó kért igazolást és volt tartozás, akkor az eladótól követelhetjük a tartozást.
A tapasztalatunk, hogy az előbbi esetben a vevő vagy értesíti az eladót a tartozásról, vagy behajtja az általa kifizetett részt.